DPE et interdiction de location : ce qui change pour les propriétaires en 2025

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique ne peuvent plus être mis en location en France métropolitaine. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, marque une étape majeure dans la lutte contre les passoires thermiques. Pour les propriétaires bailleurs à Paris et en Île-de-France, où le parc immobilier ancien est particulièrement concerné, l'heure est à l'action. AFB Transition, entreprise générale du bâtiment certifiée QUALIBAT et ISO 14001, fait le point sur les obligations, le calendrier et les solutions concrètes.

Le calendrier des interdictions : G, F puis E

La loi prévoit une interdiction progressive des logements énergivores sur le marché locatif. Depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Cette mesure s'étendra aux DPE F dès 2028, puis aux classe E en 2034. Concrètement, un propriétaire ne peut plus signer de nouveau bail, ni renouveler ou reconduire tacitement un bail existant pour un logement classé G. Cette mesure ne s'applique pas aux baux en cours, mais l'interdiction prendra effet au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat. Environ 600 000 logements classés G sont concernés par cette première échéance en métropole, et près de 3,9 millions de logements sont classés F ou G au total.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Un logement est considéré comme une passoire thermique lorsqu'il est classé F ou G sur l'échelle du DPE. Ces habitations présentent une mauvaise isolation et nécessitent une consommation supérieure à 330 kWh/m²/an d'énergie primaire, ou émettent plus de 70 kg CO2eq/m²/an. En pratique, cela se traduit par des factures de chauffage deux à trois fois plus élevées que pour un logement correctement isolé, un inconfort thermique été comme hiver, et souvent des problèmes d'humidité et de condensation.

Les risques pour les propriétaires qui ne se mettent pas en conformité

Un logement qui ne respecte pas les seuils de DPE est considéré comme "indécent" au sens de la loi. Le locataire est en droit de saisir un juge, qui peut imposer au propriétaire la réalisation de travaux de rénovation énergétique, réduire le montant du loyer ou accorder des dommages et intérêts. Par ailleurs, les logements classés F et G sont soumis au gel des loyers en zone tendue - ce qui concerne la quasi-totalité de Paris et de la petite couronne. En d'autres termes, ne pas rénover, c'est s'exposer à la fois à un risque juridique, à une perte de revenus locatifs et à une décote du bien à la revente.

Des dérogations existent-elles ?

Des dérogations sont proposées pour des blocages d'ordre juridiques, administratifs ou techniques, ou si des travaux sont programmés. Par exemple, si la copropriété refuse des travaux sur les parties communes qui sont indispensables pour améliorer le DPE d'un lot privatif, ou si l'architecte des Bâtiments de France s'oppose à une isolation par l'extérieur sur un immeuble classé. Ces dérogations restent encadrées et ne dispensent pas de l'obligation de rénover à terme.

Quels travaux pour sortir du statut de passoire thermique ?

Pour faire passer un logement de la classe G ou F vers la classe D ou E, plusieurs postes de travaux sont à envisager, souvent en combinaison. L'isolation thermique est la priorité : isolation des combles ou de la toiture (premier poste de déperdition), isolation intérieure des murs donnant sur l'extérieur, remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant. Le remplacement du système de chauffage par un équipement plus performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation, plancher chauffant) améliore significativement l'étiquette énergétique. L'installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC) complète le dispositif en garantissant le renouvellement de l'air. Dans un appartement parisien, ces travaux de rénovation intérieure peuvent être menés sans modifier l'aspect extérieur du bâtiment, ce qui simplifie les démarches en copropriété.

Le cas particulier des copropriétés parisiennes

Dans un immeuble en copropriété, les travaux les plus efficaces (isolation des façades, remplacement des fenêtres, réfection de la toiture) concernent souvent les parties communes et nécessitent un vote en assemblée générale. Un DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots en 2025, et pour celles de moins de 50 lots à partir du 1er janvier 2026. Ce DPE collectif est un levier pour enclencher une dynamique de rénovation globale à l'échelle de l'immeuble. En attendant les travaux collectifs, chaque copropriétaire peut agir sur les parties privatives : isolation intérieure, remplacement du chauffage individuel, installation de VMC, remplacement des fenêtres (sous réserve d'accord du syndic).

Les aides financières disponibles

Plusieurs dispositifs permettent de financer la rénovation énergétique de votre logement locatif. MaPrimeRénov' demeure le dispositif phare avec des montants pouvant atteindre 35 000 euros pour une rénovation d'ampleur. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) complète le financement avec un emprunt sans intérêts pouvant aller jusqu'à 50 000 €. La TVA réduite à 5,5 % s'applique automatiquement sur les factures des entreprises certifiées. Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) versés par les fournisseurs d'énergie constituent un complément non négligeable. Il est fortement recommandé de contacter un conseiller France Rénov' (0 808 800 700, appel gratuit) pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé et identifier toutes les aides auxquelles vous avez droit.

Pourquoi anticiper dès maintenant ?

Attendre 2028 pour les logements classés F serait une erreur. Les artisans et entreprises du bâtiment qualifiées sont de plus en plus sollicitées à mesure que les échéances approchent, ce qui allonge les délais d'intervention. Les aides financières, notamment MaPrimeRénov', évoluent chaque année et certains dispositifs se resserrent - par exemple, l'isolation des murs n'est plus financée par MaPrimeRénov' en geste isolé depuis janvier 2026. Enfin, un logement bien rénové se loue plus vite, à un meilleur loyer, et voit sa valeur patrimoniale augmenter significativement.

AFB Transition vous accompagne

En tant qu'entreprise tous corps d'état intervenant à Paris et en Île-de-France, AFB Transition prend en charge l'intégralité des travaux de rénovation énergétique de votre bien locatif : isolation intérieure, remplacement de fenêtres, cloisons, plomberie, électricité, peinture et finitions. Certifiés QUALIBAT et ISO 14001, nous sélectionnons des matériaux performants et durables pour garantir un gain réel sur votre DPE. De l'audit initial au nouveau DPE post-travaux, nous vous accompagnons à chaque étape pour sécuriser votre investissement locatif.